繰上げ返済の二つの方式

2011.10.21

繰上げ返済には二通りあって、（1）返済額はそのままで、返済期間を短縮するもの（2）返済期間はそのままで、返済額を圧縮するもの期間を短縮する（1）の場合、中抜き方式といわれ、返済期間をごっそりと返済してしまうもの。そのため、利息分の消滅度も多くなり、返済の総額も大きく減少する。先の二〇〇万円の利息分減少というのも、この期間短縮の方式であった（ちなみに住宅公庫の場合、当初一〇年間は二・六〇％の低い金利が適用され、一一年目以降は四・〇〇％に上昇するが、一〇年以内に返済する際は、一一年目以降の分か期間短縮されるから、安心して繰上げ返済されたい）。

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それに対して、（2）の返済額を圧縮する方式は、借りている期間中、元金を圧縮して返済するのだから、その分の利息分か均等に減っていくことになる。先の同じ条件で五年目に一〇〇万円返済すると、トータルの利息の減少額は六〇万円くらいになる。ただ、単純に考えれば一〇〇〇万円のうち一〇〇万円を返済すれば、返済額は約一割減少する。ダイレクトに返済効果が出るのが心理的にも大きい。期間短縮方式の場合、トータルの返済額減少は大きいが、月々の支払い額は変わらないから、それが目に見える形では出てこない。せっかく繰上げ返済したのに、と気持ちの上で不満が残ると、返済の意欲にかげりがでかねない。すなわち、（1）期間短縮方式。返済圧縮は大きいが、目に見える効果はない（2）返済額圧縮方式。圧縮幅は小さいが効果が目に見えると、一長一短があるわけだ。余裕があれば期間短縮方式でというのが一般的で、その数字としての圧縮効果しか見ないでこちらを推奨する方も多いが、目に見える形での圧縮効果も大きい。